土地を相続したらどうする？名義変更・売却・活用の選択肢をわかりやすく解説

土地を相続したらまずやること

土地を相続した場合、まず以下の3点を確認・対応します。

1. 相続登記（名義変更）の手続き：2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内
2. 相続税の申告・納付の要否確認：基礎控除を超える場合は10ヶ月以内に申告
3. 土地をどうするか決める：保有・売却・活用・放棄の選択

相続した土地の評価方法

相続税の計算では、土地は「時価（実際の売買価格）」ではなく「相続税評価額」で評価します。

路線価方式（市街地の土地）

国税庁が定める路線価（1㎡あたりの価格）× 補正率 × 地積（㎡）で計算します。時価の80%程度が目安です。

倍率方式（郊外・農村部の土地）

固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率で計算します。

選択肢①：名義変更して保有し続ける

相続した土地をそのまま保有する場合も、相続登記（名義変更）は必須です。

保有し続けるメリット

• 将来的に地価が上昇すれば資産価値が高まる
• 自己使用（駐車場・農地など）が可能
• 売り急がないため有利な条件で売却できる

保有し続けるデメリット

• 固定資産税・都市計画税が毎年かかる
• 管理費用（草刈り・清掃など）が発生する
• 空き地・空き家は特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になる場合がある

選択肢②：相続した土地を売却する

相続した土地を売却する場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費（相続税評価額など）− 譲渡費用（仲介手数料など）

譲渡所得税率

保有期間	所得税率	住民税率	合計
5年以下（短期）	30%	9%	39.63%（復興税含む）
5年超（長期）	15%	5%	20.315%（復興税含む）

相続した空き家の3,000万円特別控除

昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋（と土地）を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、3,000万円の特別控除が受けられます。2027年12月31日まで適用。

選択肢③：土地を有効活用する

土地を保有したまま収益を得る方法もあります。

活用方法	特徴	向いているケース
アパート・マンション建設	安定収入・節税効果大	交通利便性が高い土地
駐車場経営	初期投資少・リスク低	都市部・駅近の土地
借地・定期借地	管理不要・安定収入	長期保有を前提とする場合
売却（区画割り）	まとまった現金化	広大な土地
太陽光発電	固定収入・郊外向き	日当たりの良い農地・山林

選択肢④：相続放棄・相続土地国庫帰属制度

相続放棄

土地だけでなくすべての財産と負債を放棄します。相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述します。管理義務は一定期間残ります。

相続土地国庫帰属制度（2023年4月〜）

一定の要件を満たす土地であれば、相続した土地を国に引き渡すことができる新制度です。費用（10年分の管理費相当額）を納付する必要がありますが、「いらない土地」を手放せる選択肢として注目されています。

土地の相続で使える節税の特例

小規模宅地等の特例（最大80%減額）

被相続人が住んでいた自宅の土地（330㎡まで）や事業用地（400㎡まで）を一定の要件で相続した場合、相続税評価額を最大80%減額できます。

農地の納税猶予

農地を相続した農業後継者が農業を継続する場合、農地にかかる相続税の納税が猶予される制度があります。

横浜市内の土地相続で注意すべきこと

• 横浜市内は路線価が高い地域が多く、相続税評価額も高くなりやすい
• 傾斜地・不整形地・旗状地が多く、補正評価が重要（専門家への依頼が節税につながる）
• 市街化調整区域内の土地は売却が難しい場合がある
• 横浜市の固定資産税は住宅用地の軽減措置があるため、更地にすると税負担が増加する場合がある

まとめ

• 土地を相続したら、まず相続登記（名義変更）を3年以内に行う
• 相続税の申告が必要か確認し、10ヶ月以内に申告・納付する
• 土地の活用方法は「保有・売却・活用・放棄」から選択
• 売却する場合は「取得費加算の特例」や「空き家3,000万円控除」を検討
• 小規模宅地等の特例で相続税評価額を最大80%減額できる

土地の相続は複雑な判断が必要です。横浜市内の土地相続については、地元に精通した税理士・司法書士への早めの相談をおすすめします。