土地を相続したらどうする？名義変更・売却・活用の選択肢を解説

土地を相続したら最初にやること

① 相続登記（名義変更）の手続きを始める

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に法務局へ申請が必要です。まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の所有者・地番・地積などを確認しましょう。

② 相続税申告が必要かどうかを確認する

土地の評価額を含む遺産総額が基礎控除を超える場合、10ヶ月以内に相続税申告が必要です。土地の評価額は固定資産税評価額ではなく、路線価などを使った相続税評価額で計算します。

③ 固定資産税の支払いを忘れない

相続後も固定資産税は発生し続けます。名義変更が済むまでの間も、納税義務は相続人に引き継がれます。

相続した土地の評価額の確認方法

相続税の計算に使う土地の評価額は、以下の方法で算出します。

路線価は国税庁の「財産評価基準書」のウェブサイトで確認できます。不整形地・傾斜地・間口の狭い土地などは補正率を使って評価額を下げることができます。

選択肢①：名義変更して所有し続ける

自宅として住み続ける

被相続人が住んでいた自宅の土地を配偶者や同居の子が相続して住み続ける場合、小規模宅地等の特例（330㎡まで80%評価減）が適用できます。相続税の大幅な節税になります。

固定資産税の負担を考慮する

土地を所有し続ける限り毎年固定資産税がかかります。活用予定がない土地を漫然と持ち続けることは、コスト的にも管理的にも負担になる場合があります。

選択肢②：売却する

売却するメリット

• 現金化できるため遺産分割がスムーズになる
• 固定資産税・管理費の負担がなくなる
• 相続税の納税資金に充てられる

売却時の税金（譲渡所得税）

相続した土地を売却すると譲渡所得税がかかります。ただし相続財産を譲渡した場合の取得費は、原則として被相続人が購入した時の価格（取得費）が引き継がれます。

選択肢③：賃貸・活用する

アパート・マンション経営

土地にアパートやマンションを建てて賃貸すると、土地の相続税評価額が下がります（貸家建付地評価）。ただし建設費用・空室リスク・管理の手間も生じるため、十分な検討が必要です。

駐車場・コインパーキング

建物が不要なため初期費用が低く始めやすい活用方法です。ただし固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が受けられなくなる場合があります。

太陽光発電

活用が難しい土地でも太陽光パネルを設置して収益を得る方法があります。固定価格買取制度（FIT）の条件を確認する必要があります。

選択肢④：相続放棄する（借金がある場合）

土地の評価額より借金（抵当権など）が多い場合は、相続放棄を検討します。相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述が必要です。ただし放棄後も土地の管理義務が一定期間残る点に注意が必要です。

選択肢⑤：相続土地国庫帰属制度（いらない土地を手放す）

2023年4月に新設された制度で、一定の要件を満たす相続した土地を国に引き取ってもらうことができます。

土地を放置するリスク

相続した土地を名義変更せず放置することには多くのリスクがあります。

• 相続登記の義務化：3年以内に登記しないと10万円以下の過料
• 相続人が増える：世代をまたぐと相続人が増え手続きが複雑化
• 売却・活用ができない：名義が古いままだと不動産取引ができない
• 固定資産税の滞納：誰が払うかで相続人間トラブルになりやすい
• 管理責任：草木の繁茂・不法投棄などで近隣トラブルの原因に

横浜市の土地相続で知っておくべきこと

横浜市内の土地を相続する場合、以下の点に注意が必要です。

• 路線価が高い：鶴見区・中区・港北区など都市部は路線価が高く相続税負担も大きい
• 傾斜地・不整形地が多い：地形による補正で評価額を下げられる可能性がある
• 再開発エリア：横浜駅周辺・みなとみらいなど再開発エリアは地価上昇に注意
• 農地・市街化調整区域：農地や市街化調整区域の土地は売却・活用に制限がある場合がある

横浜市内の土地評価については、地元の不動産評価に精通した税理士に相談することで、正確な評価と節税対策が可能です。

まとめ

• 土地を相続したらまず相続登記（3年以内に義務）と相続税申告（10ヶ月以内）の確認を
• 選択肢は「所有継続・売却・活用・放棄・国庫帰属」の5つ
• 売却は取得費加算の特例・空き家3,000万円控除を活用すると節税になる
• 放置するとさまざまなリスクが生じる
• 横浜市内の土地は路線価が高く、補正・特例の適用が節税に大きく影響する