不動産評価

相続税の不動産評価とは？路線価・倍率方式・補正の使い方を税理士が解説

📅 2024-12-20✍️ 監修：齊藤勇飛（税理士）🕐 約10分

相続税の計算において、不動産（土地・建物）の評価は最も複雑な部分の一つです。評価方法を正しく理解し、適切な補正を適用することで相続税を大幅に節税できます。

本記事では、土地・建物の相続税評価方法を、路線価の調べ方から補正率の活用まで詳しく解説します。

相続税の不動産評価の基本（時価ではなく相続税評価額）

相続税の計算に使う土地の評価額は、実際の取引価格（時価）ではなく「相続税評価額」を使います。相続税評価額は一般的に時価の70〜80%程度とされており、不動産は現金よりも相続税評価額が低くなる傾向があります。

💡 なぜ時価ではなく相続税評価額なのか

不動産の時価は日々変動し、客観的な算定が難しいため、国税庁が毎年発表する「路線価」などを使った統一的な評価方法が定められています。

市街地の土地（路線価が定められている地域）には路線価方式が適用されます。

📌 路線価方式の計算式

路線価（円/㎡）× 各種補正率 × 地積（㎡）＝相続税評価額

路線価とは、国税庁が毎年7月1日に発表する、道路（路線）に面した1㎡あたりの標準的な土地評価額です。標準的な形状・奥行きの土地を前提とした金額で、千円単位で表示されます。

💡 路線価の読み方

路線価図で「350C」と記載されている場合：
・350 → 350千円 = 35万円/㎡
・C → 借地権割合70%（アルファベットでA〜Gに分類）

路線価が設定されていない地域は「倍率地域」として倍率方式が適用されます。

路線価が定められていない地域（郊外・農村部など）には倍率方式が適用されます。

固定資産税評価額 × 倍率＝相続税評価額

倍率は国税庁の「評価倍率表」で確認できます。固定資産税評価額は市区町村から毎年送られる「固定資産税課税明細書」で確認できます。

路線価はあくまで標準的な土地を前提としています。実際の土地の形状・状況によって、以下の補正率を適用して評価額を調整できます。

✅ 補正率の組み合わせで大幅節税も

横浜市内は傾斜地・不整形地・間口が狭い土地が多く、複数の補正率を組み合わせることで評価額を30〜50%程度下げられるケースもあります。地元の不動産評価に詳しい税理士への依頼が節税につながります。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額です。市区町村から毎年届く「固定資産税課税明細書」の「評価額」欄の金額がそのまま使えます。

建物の相続税評価額は実勢価格（売買価格）より大幅に低いのが一般的です（実勢価格の50〜60%程度）。そのため建物については補正の余地が少ないのが実情です。

💡 マンション評価の2024年改正

2024年1月から、マンション（区分所有建物）の相続税評価方法が改正されました。従来の評価額が時価の20〜30%程度と著しく低いケースがあったため、評価額が市場価格の60%以上になるように補正されるようになりました。