相続した不動産を売却するときの税金と節税方法【取得費加算・3000万控除】

相続した不動産を売却すると何の税金がかかる？

相続した不動産を売却した場合にかかる主な税金は以下の通りです。

税金の種類	概要	タイミング
譲渡所得税（所得税・住民税）	売却益にかかる税金	売却した翌年の確定申告
復興特別所得税	所得税額の2.1%	同上
印紙税	売買契約書に貼付	契約時
登録免許税	所有権移転登記時	決済時

このうち最も大きな負担となるのが譲渡所得税です。売却益（譲渡所得）に対して課税されます。

譲渡所得の計算方法

税率（保有期間による違い）

保有期間	所得税	住民税	復興税込み合計
5年以下（短期譲渡所得）	30%	9%	39.63%
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%	20.315%

保有期間の判定（相続の場合の特例）

税率が変わる「5年」の保有期間は、相続した場合は被相続人（亡くなった方）が取得した時点からカウントします。例えば親が30年前に購入した土地を相続してすぐに売却しても、長期譲渡（税率20.315%）が適用されます。

節税特例①：取得費加算の特例

相続税の申告期限（死亡から10ヶ月）から3年以内に相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより課税される譲渡所得を減らせます。

節税特例②：空き家の3,000万円特別控除

以下の要件を満たす空き家（と土地）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

主な適用要件

• 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物
• 相続直前まで被相続人が1人で居住していた（老人ホーム入居の場合も一定条件で可）
• 相続後に事業・貸付・居住用に使用していない
• 売却価格が1億円以下
• 建物を耐震改修するか、建物を取り壊して更地で売却する
• 売却期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

節税特例③：居住用財産の3,000万円特別控除

相続した不動産に自分が居住した後に売却する場合、居住用財産の3,000万円特別控除が使える場合があります。ただし、相続後に実際に住む必要があります。

売却のタイミングと節税の関係

売却タイミング	使える特例	注意点
相続税申告期限から3年以内	取得費加算の特例・空き家控除	相続税申告が必要
相続発生から3年以内（旧耐震の空き家）	空き家の3,000万円控除	耐震改修または取り壊しが条件
被相続人取得から5年超	長期譲渡所得（20.315%）	ほとんどの相続土地が該当

売却前に確認すべきチェックリスト

• □ 相続登記（名義変更）は完了しているか
• □ 相続税の申告は完了しているか（取得費加算の特例を使う場合）
• □ 建物の建築年（昭和56年5月31日以前か）
• □ 被相続人の居住状況（空き家控除の要件確認）
• □ 売却価格が1億円以下か（空き家控除の要件）
• □ 取得費の根拠資料（購入時の売買契約書・登記費用など）
• □ 確定申告の準備（翌年3月15日が期限）

まとめ

• 相続した不動産の売却益には譲渡所得税（長期20.315%・短期39.63%）がかかる
• 被相続人の取得時から5年超なら長期譲渡所得が適用されることが多い
• 相続税申告期限から3年以内の売却なら「取得費加算の特例」が使える
• 旧耐震の空き家は「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合がある
• 複数の特例の併用可否・優先順位は個別に検討が必要

相続不動産の売却は、相続税・譲渡所得税の両方を考慮した総合的な判断が必要です。早めに税理士に相談することで、節税の機会を最大化できます。