不動産・節税

アパート・マンションを相続した場合の相続税評価と節税策

📅 2024-12-23✍️ 監修：齊藤勇飛（税理士）🕐 約10分

親が所有するアパートやマンションを相続する場合、相続税の計算が通常の土地・建物とは異なります。賃貸不動産（貸家・貸家建付地）には特別な評価方法があり、適切に活用することで相続税を大幅に節税できます。

賃貸不動産の相続税評価の特徴

アパート・マンションなど賃貸物件は、入居者の権利（借家権）が付いているため、自用地（自分で使っている土地）よりも評価額が低くなります。

📌 評価額が下がる仕組み

入居者がいる（賃貸中）→ 所有者が自由に使えない → 評価額を減額する
→ 自用地評価より土地は約20〜24%、建物は30%程度評価が下がる

アパートが建っている土地を「貸家建付地」といいます。評価額は以下の計算式で求めます。

💡 貸家建付地の計算式

貸家建付地評価額 = 自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

計算例：自用地評価額5,000万円、借地権割合70%、賃貸割合100%の場合
5,000万円 × （1 − 0.7 × 0.3 × 1） = 5,000万円 × 0.79 = 3,950万円（1,050万円の減額）

賃貸中の建物（貸家）の評価は以下の計算式です。

貸家評価額 = 固定資産税評価額 × （1 − 借家権割合 × 賃貸割合）

💡 計算例

固定資産税評価額3,000万円、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合：
3,000万円 × （1 − 0.3 × 1） = 3,000万円 × 0.7 = 2,100万円（900万円の減額）

アパート・マンションの敷地は「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。

✅ 貸付事業用宅地等の特例

⚠️ 3年以内の新規購入に注意

相続開始前3年以内に新たに取得した貸付事業用宅地は、一定の要件を満たさない限り特例の対象外となります（2018年改正）。相続直前の節税目的のアパート購入には注意が必要です。