空き家を相続したら？放置するリスクと売却・活用・解体の対処法

空き家を放置するリスク

• 固定資産税の増額：住宅が建っている土地は固定資産税が最大1/6に軽減されますが、空き家が「特定空き家」に指定されると軽減措置が解除され税額が最大6倍になる可能性がある
• 老朽化・倒壊リスク：管理されない空き家は劣化が早く、台風・地震で倒壊する危険がある
• 近隣への迷惑：雑草・害虫・ゴミの不法投棄などで近隣トラブルに発展
• 火災・不法侵入のリスク：放火・ホームレスの侵入など犯罪の温床になる可能性
• 損害賠償リスク：倒壊や敷地の木の落下などで第三者に損害を与えた場合、所有者が責任を問われる

特定空き家に指定されると何が起きる？

「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、市区町村は管理不全の空き家を「特定空き家」に指定できます。

段階	内容
助言・指導	市区町村から管理改善の助言・指導
勧告	勧告により固定資産税の住宅用地特例が解除（最大6倍の税額）
命令	正当な理由のない不履行に50万円以下の過料
代執行	行政が強制的に解体・費用を所有者に請求

対処法①：売却する

最もシンプルな解決策は売却です。ただし築年数が古い建物は買い手がつきにくい場合があります。

売却時のポイント

• 相続登記（名義変更）を先に完了させる必要がある
• 旧耐震基準（昭和56年以前）の建物は「空き家の3,000万円控除」が使える場合がある
• 解体して更地で売却する方が買い手がつきやすいことも多い

対処法②：賃貸に出す

立地・状態が良ければ賃貸活用も選択肢です。ただし賃貸に出すためにはリフォームが必要な場合が多く、費用対効果の検討が必要です。

また賃貸に出すと「空き家の3,000万円控除」の要件（相続後に事業・貸付・居住用に使っていない）を満たせなくなります。

対処法③：解体して更地にする

老朽化が進んで売却も賃貸も難しい場合、解体して更地にする選択肢があります。

解体費用の目安：木造2階建て（30坪程度）で100〜150万円程度。自治体によっては空き家解体の補助金制度があります。

空き家の3,000万円特別控除

以下の要件を満たす空き家（と土地）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます（2027年12月31日まで）。

• 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物
• 相続直前まで被相続人が1人で居住していた
• 相続後に事業・貸付・居住に使用していない
• 売却価格が1億円以下
• 耐震改修または建物を取り壊して更地で売却
• 相続発生から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却

相続土地国庫帰属制度の活用

2023年4月から始まった「相続土地国庫帰属制度」を活用すれば、一定の要件を満たす土地を国に引き渡せます。10年分の管理費相当額の納付が必要ですが、「どうしても手放したい」土地の選択肢になります。ただし建物がある土地は対象外のため、事前に解体が必要です。

まとめ

• 空き家の放置は固定資産税増額・倒壊リスク・損害賠償リスクを生む
• 「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍になる
• 旧耐震（昭和56年以前）の空き家売却は「3,000万円特別控除」が使える場合がある
• 解体→更地にすると固定資産税が上がるため、先に売却の可能性を探る
• 「相続土地国庫帰属制度」で国への引き渡しも可能（要件あり）