相続税における不動産（土地）の評価方法は？ 路線価の調べ方と計算方法を解説

相続税の土地評価の2つの方法

評価方法	適用地域	計算方法
路線価方式	市街地（路線価が定められている地域）	路線価 × 各種補正率 × 地積（㎡）
倍率方式	郊外・農村部（路線価がない地域）	固定資産税評価額 × 倍率

横浜市内の多くのエリアは路線価方式が適用されます。

路線価方式の計算方法

計算例

路線価25万円/㎡、補正率0.97、地積200㎡の土地の場合：
250,000円 × 0.97 × 200㎡ = 4,850万円

路線価の調べ方

1. 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセス
2. 都道府県（神奈川県）を選択
3. 市区町村（横浜市鶴見区など）を選択
4. 地図上で対象土地の前面道路の路線価を確認

路線価は1㎡あたりの価格を千円単位で表示しています。例えば「250C」と記載されていれば、250千円＝25万円/㎡です。Cは借地権割合（70%）を示します。

評価額を下げる補正の種類

土地の形状・状況によって、路線価をそのまま使うのではなく「補正率」を適用して評価額を調整します。

補正の種類	内容	効果
奥行価格補正	奥行きが長すぎる・短すぎる土地	評価を減額
不整形地補正	歪な形（旗状地・三角地など）	評価を減額
間口狭小補正	道路に接する間口が狭い土地	評価を減額
傾斜地補正	急な傾斜のある土地	評価を減額
セットバック	道路拡幅予定のある部分	対象部分を70%減額
私道評価	公衆用道路として使用されている部分	ゼロ〜30%評価

建物（家屋）の評価方法

建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。固定資産税の課税明細書（毎年4月頃に届く）で確認できます。実勢価格（市場価格）より低くなることが多いため、土地ほど評価額の調整余地はありません。

横浜市での評価のポイント

• 駅近物件は路線価が高めで課税額が大きくなりやすい
• 旧来の住宅地では傾斜地・旗状地が多く、補正を使った評価減が有効
• 広大地の評価は2018年改正後に変更されている点に注意
• 小規模宅地等の特例（最大80%減）との組み合わせが節税の最大化につながる

路線価の調べ方・補正率の計算・特例の適用は専門的な判断が必要です。正確な評価には税理士への依頼をお勧めします。